不动产核心资产“定价之锚”——REITs再认识
2019-02-03来源:

  中城联盟投资管理股份有限公司董事长路林REITs是不动产长期投资主体

  1998年商品房制度改革以来,中国城市房地产的保有量迅速增加。在核心城市,二手房交易量逐渐超过新房;2018年全国不动产大宗交易额达到2500亿元,其中上海更是连续三年超过1000亿元。房地产市场存量时代到来。

  国外发展经验表明,REITs是不动产的重要投资主体和持有主体。REITs具有组合投资、专业化管理、风险分散等特征,,在不动产的发展历程中充当了不可或缺的角色。

  2014年5月,中信启航专项资产管理计划正式发行并在深交所挂牌,成为内地REITs市场发展的重要里程碑。截至2018年11月底,依托资产证券化开展的私募REITs业务,共有41单产品发行,累计融资规模853亿元。在境外市场,截至2018年6月底,中国香港、新加坡市场分别有5只和11只REITs,共持有76处境内物业,已发行的REITs市场表现良好。目前,多数一二线城市不动产存量较大,加之潜在供应量逐步释放,将进一步加大去库存压力。

   REITs是不动产核心资产“定价之锚”

  从流动性弱的房地产实物资产到流动性强的金融产品,REITs本质上是将“资产”转化为“资本”,其基本运作模式是通过公开市场募集资金,将储蓄转化为长期资本。REITs主要投资于办公、购物中心、租赁住房、酒店等大宗物业,通过专业化运营获取租金,实现稳定的经营性现金流;同时通过租金增长及跨周期持有实现物业增值收益。

   REITs主要投资于核心城市、核心片区、核心资产。在上海,优质写字楼规模超过50万平方米的核心片区已经达到12个。核心城市经济总量大,核心片区资产交易活跃,核心资产影响和引导大宗资产交易,具有“引子”价格作用。REITs资产包项下的大宗资产交易,市场关注度高,价格具有标杆意义。

   REITs的定价机制基于真实经营、真实租金的折现,高度市场化。REITs不仅有利于在一级市场上找到资产价格,而且在二级市场上找到基于经营质量、经营效率的市场定价,二级市场定价对一级市场具有价格发现、价格修正的重要作用,是不动产核心资产的“定价之锚”。

   REITs是具有开放性和流动性的标准证券

  自20世纪60年代REITs最先在美国出现以来,至今已在约40个国家或地区推出。目前,全球公开市场REITs的总市值已超过2万亿美元,其中美国1.15万亿美元,是不动产领域的重要投资主体和资本市场的重要组成部分。

   REITs作为标准化金融工具,具有连续性、公开性、公众性特点。资产证券化和投资大众化密不可分,REITs通过标准化证券份额的交易,让社会大众能够有机会投资于价值高、地域性强的不动产,分享到不同地区、不同业态的不动产市场机会和红利。REITs可以为不动产投资经营提供金融创新工具。

   REITs应实行注册制,具有开放性、流动性的高标准,本质上是增加供给,让估值波动天花板更低,让市场机制充分发挥作用,鼓励新产业、新产品、新业态、新模式,推动新旧动能转换。

   REITs是促进实体经济发展的重要力量

  伴随房地产市场迈向存量时代,行业发展趋势由单一的开发建设逐步过渡到持有运营,但也面临着存量资产增加、资产价格虚高、使用效率低下等问题。在不动产领域,需要一批深耕细作、专业化程度高的投资商、运营商和服务商。

   REITs作为金融与实体、投资与运营的纽带,不仅是金融活动,也是实体经营活动。与ABS单纯的融资功能相比,REITs是权益性资本,规模大、永续经营,可以为不动产投资经营主体实现加资本、稳杠杆。

   REITs通过长期持有、盘活存量,对所持有的资产进行专业化、规模化、集约化的管理运营,为实体经济提供具有长期稳定租约的经营空间,增加服务要素的有效供给,降低社会经济运行成本,有利于房地产市场的平稳健康,促进服务业和实体经济发展。

  (本文根据作者路林先生在2018年度中国资产证券化合规、创新与投资年会上发表的主题演讲整理而成。路林先生系上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长,复旦大学经济学博士。曾供职于中央国家机关,先后担任中国高科(600730)集团常务副总裁、上海互联网创业投资公司董事长。2004年4月起任中城投资CEO、董事长。现任中国财富管理50人论坛成员、中国房地产业协会常务理事、上海国际股权投资基金协会副理事长兼房地产投资分会会长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问。)

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