远洋、绿城等房企加速布局养老地产 盈利难题待解
2019-02-02来源:

  2018年,国家对房地产的调控持续收紧,在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中,不少房企开启多元化之路。其中,备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计,截止到2018年末,千亿房企中,已有28家企业布局康养产业。

  在专家看来,房企之所以青睐养老地产,不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测,我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外,近年来,国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。

  然而,2019年开年之时,易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示:“短期不看好养老地产”,这让外界一头雾水。事实上,房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境,这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。

  2018年房企大力加码养老地产

  近年来,随着养老市场空间不断被挖掘,企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计,在2018年克而瑞公布的千亿房企中,已有28家企业布局康养产业。

  早在2010年,万科集团(SZ:000002,简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年,保利发展(SH:600048,下简称“保利”)也开始试水养老地产,并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位,称未来10年要打造50个养老机构。2013年,远洋集团(HK:03377,简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。

  而在多年的探索中,各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线:偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。

远洋、绿城等房企加速布局养老地产 盈利难题待解

  到了2018年,房企对养老地产的布局仍在加速。这一年,龙湖集团(HK:00960,简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”,据悉,其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口(001979)(SZ:001979)与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司(下简称“仁和养老”),之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台,而类似的案例还有很多。

  对于传统房企加码养老地产行业的原因,高力国际相关研报指出,是由于房地产行业进入下行周期,房地产行业利润下滑,新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益,是房企挺进养老市场的一大重要考量。

  合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实,房企涉足养老地产这一“朝阳产业”,实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。

  据蓝鲸房产观察,对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK:01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议,双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。

  此外,对于资金实力雄厚的企业来说,并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日,远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。

  养老地产盈利难题待解

  值得注意的是,抢滩者虽然众多,但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。

  蓝鲸房产了解到,目前养老地产共有四种商业模式:第一,出售模式,即以老年住宅为概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举;第二,租赁模式,房企不出售物业,而是持有并长期租赁,采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三,会费模式,房企销售会员,为会员提供全方位、多层次的养老服务,通过收取会员费和服务费实现盈利;第四,出售和租赁相结合的模式,销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。

远洋、绿城等房企加速布局养老地产 盈利难题待解

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