万科活下去、华夏幸福卖身 上榜地产大事件(上)
2019-01-05来源:

  十年一拐点,中国房地产行业自1998年房改至今,整整走过20个年头。2018年,新的市场拐点再次降临。

  这一年,中国房地产市场迎来了史上最严、时间最长的楼市调控;这一年,“房住不炒”深入人心。政策的变化,深刻影响了房地产市场的各个领域。楼市格局,正式从增量市场迈向存量市场。从头部房企到中小房企,从一二线城市到三四线,整个房地产行业充满了变数。

  辞旧迎新之际,蓝鲸房产以上下篇的方式对2018年房地产市场变化进行梳理、盘点,本文将对万科“活下去”、华夏幸福(600340)引入平安、国开行收回“棚改”审批权、各地“抢人大战”偃旗息鼓、长租公寓“爆仓”,年度热议事件进行回顾,以供读者飨食。

  大事件一:万科高喊“活下去”,引市场热议

  2018年,楼市“寒冬”的到来已然成为行业共识,房企面临着来自政策调控和融资收紧的双重压力。在此背景下,房企纷纷加大销售力度,加速回笼现金流。2018年8月开始,中国恒大(HK.03333)、碧桂园(HK.02007)、泰禾集团(000732)(SZ.000732)等大牌房企推出降价、促销措施后,荣盛发展(002146)(SZ.002146)、河南正商等中小房企也被曝出强制员工买房事件。如何度过“寒冬”,成为房企每天都要思考的难题。

  2018年9月底,作为行业“老大哥”的万科(SZ.000002),在秋季例会上高喊“活下去”,俨然捅开了房企一直想说却没人敢说的窗户纸,将行业现状暴露于公众眼前,引起业界轰动。

万科活下去、华夏幸福卖身 上榜地产大事件(上)

  来源:根据公开资料整理、蓝鲸房产制图

  对于万科的“活下去”,外界给出了不同解读。有媒体分析,这是万科在向政府喊话,作为龙头房企,万科都面临艰难的生存困境,其他的地产开发商必然更加艰难,政府能否适当放松政策,助力房企过冬?

  万科对此公开回应称,“活下去”只是对内部员工的激励,并没有其他深意。在2018年12月14日万科举行的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮也解释,“活下去”是万科的忧患意识,万科不仅要活下去,还要活得久、活得好。

  也有舆论表示,“活下去”向市场释放了悲观情绪,无疑给整个行业敲响了警钟。易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,万科是一家具有很强忧患意识的企业,2007年喊出“拐点论”,2012年喊出“白银时代”,而这次喊出“活下去”,代表着万科对未来两年楼市走势预判并不乐观。

  大事件二:华夏幸福“卖身”平安,区域型房企发展困境待解

  随着过去几年京津冀一体化战略得到深入贯彻和落实,环京区域的房地产市场也迎来爆发式增长。由此,重仓环京布局的房企华夏幸福尽享政策红利。然而,在2018年,身处环京调控重灾区的华夏幸福受到重创,遭遇发展危机。

  2018年7月,为缓解资金压力,华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管,由此平安资管成为华夏幸福第二大股东。但在平安入股后,华夏幸福开始一系列大规模的调整,包括裁撤京津冀事业部、调整重庆事业部、将产业集团与小镇集团合并等一系列动作,无不成为行业的热议事件,引发行业关注。

  对此,业内人士向蓝鲸房产指出,早些年,区域房企依靠着地方政府的支持,低价获取大量土地,从而实现快速发展。但目前来看,,面临着全国楼市政策的趋紧和从严的大环境,这些房企受到很大冲击和考验。华夏幸福“卖身”,一定程度上折射了区域房企的发展困境,因此,其巨大的调整动作,牵动着整个行业的神经。

  大事件三:国开行拟收回棚改审批权限,三四线楼市未来成谜

  以货币化安置为主的“棚改”模式,曾是促进三四线城市去库存的方式之一。近两年,包括2018年刚刚新晋的千亿房企阳光城(SZ.000671)、中梁地产,以及众多房企纷纷下沉三四线拿地,抢占“棚改”红利。而更早布局的碧桂园,更是依靠着三四线城市的广泛布局,超越恒大、万科,成为行业“老大”。然而,棚改货币化安置,也大幅推高了三四线城市房价,使得三四线城市房价脱离正常市场运行规律,“人工暴涨”特征凸显。

万科活下去、华夏幸福卖身 上榜地产大事件(上)

  部分房企三四线拿地占比情况,数据来源:CREIS中指数据

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